În Republica Moldova, prețul apartamentelor a crescut, începând cu a doua jumătate a anului 2020, prea brusc după 12 ani de cădere, ceea ce a speriat potențialii cumpărători. Această tendință va continua, pe termen scurt, și în următoarele luni. Pe termen lung, număr tranzacțiilor imobiliare va fi mare în municipiul Chișinău, unde vor avea loc multe procurări de apartamente în scopuri investiționale. „În Republica Moldova, piața imobiliară se concentrează exclusiv în municipiul Chișinău. În afara capitalei, practic viață imobiliară nu există”, a spus Veaceslav Ioniță, expert în politici economice al Institutului pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale „Viitorul”, în cadrul ediției de vineri, 3 septembrie, a emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”, unde a vorbit despre șapte transformări majore care au marcat piața imobiliară locativă din Republica Moldova.

Expertul susține că în Republica Moldova numărul tranzacțiilor imobiliare s-a dublat în ultimii ani. Tradițional, până în 2015, anual, în Republica Moldova aveau loc 14-15 mii de tranzacții imobiliare, în mod special la apartamente. Începând cu 2019, și până în prezent, sunt circa 28 de mii de tranzacții imobiliare. În trimestrul doi al anului curent, s-a înregistrat cel mai mic număr de tranzacții imobiliare din ultimii cinci ani, atât în țară, cât și în municipiul Chișinău. Expertul explică acest fapt că din a doua jumătate a anului trecut, prețul la imobile în municipiul Chișinău, după o scădere timp de 12 ani, au înregistrat o creștere prea bruscă de peste 20%.

„Piața imobiliară în ultimii trei ani a cunoscut o explozie, numărul tranzacțiilor imobiliare s-a triplat. Totodată, trimestrul doi ne trimite semnale că are loc o „corecție de prețuri”, a spus expertul.

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, acum zece ani, 60% dintre tranzacții erau efectuate la procurarea de imobile în municipiul Chișinău, iar în prezent circa 80%. Dacă la nivel de țară, anul trecut piața imobiliară a cunoscut o ușoară descreștere, în mun. Chișinău a înregistrat o creștere continuă. Practic, se poate spune că piață imobiliară în Republica Moldova nu există, există piață imobiliară în municipiul Chișinău și atât. Mai este municipiul Bălți și localitățile din preajma municipiul Chișinău. „Dacă se va implementa așa numitul plan „conglomerație urbană”, care include municipiul Chișinău și raioanele din jurul municipiul Chișinău, atunci vom putea spune că toată activitatea economică din țară și toată piața imobiliară va fi concentrată aici. Cred că va absorbi mai mult de 90% din toate tranzacțiile imobiliare. După municipiul Chișinău practic nu există viață imobiliară”, a menționat Veaceslav Ioniță.

Economistul a mai afirmat că asistăm în prezent la o explozie a ceea ce înseamnă creditele imobiliare, care până în 2005 practic nu au fost acordate. Din 2005 și până în 2017, volumul total al creditelor imobiliare în sistemul bancar a ajuns la 2,6 miliarde de lei, datorită dobânzilor reduse și a condițiilor lejere de acordare oferite de către bănci. În prezent, sistemul bancar acordă 20% din banii pe care îi are sub formă de credite domeniului construcțiilor. Acesta lucru, spune economistul a animat cumva piața, plus veniturile oamenilor care în ultimii cinci ani sunt cu mult mai ridicate. Din acest motiv, începând cu 2018, creditele imobiliare au cunoscut o explozie și mai mare, iar în prezent suma lor se ridică la 10 miliarde lei.

Analistul economic mai menționează că piața imobiliară se caracterizează printr-o migrație de la apartamente cu suprafețe mari, spre apartamente de dimensiuni mici. În 2003 a fost ultima dată când a fost înregistrată o suprafață medie a apartamentelor noi date în exploatare de 130 de metri pătrați. În prezent, suprafața medie a unui apartament nou construit este de 65 de metri pătrați. Dacă 15 ani în urmă erau familii mari, acum familiile sunt mai mici, respectiv și spațiul pentru trai se cere a fi mai mic. Dacă înainte imobilele erau procurate de către oameni de afaceri, care își permiteau luxul de a procura locuințe mari, în prezent apartamentele sunt procurate în mare parte de oameni care trăiesc și câștigă bani în Republica Moldova și nu-și permit să cumpere imobile cu suprafețe mari.

Totodată, în prezent foarte multe imobile sunt procurate în scopuri investiționale, să fie oferite spre închiriere. 80% dintre cei care stau cu chirie sunt într-o locuință maximum 2 persoane. În prezent, domină familiile mici, cu 1 sau 2 persoane. Familiile cu 3 și mai multe persoane au devenit o raritate. De asemenea, în prezent, moldovenii se căsătoresc cu cinci ani mai târziu decât acum 15-20 de ani. Astfel, tinerii își doresc să trăiască singuri și se mulțumesc cu suprafețe mici pentru trai.

Economistul mai afirmă că Republica Moldova devine o piață unde oamenii trăiesc cu chirie. 15 ani în urmă doar 6% dintre locuitori mun. Chișinău locuiau în chirie. În prezent circa 13% dintre cetățeni trăiesc în chirie. Media europeană este de 40%. Chiria apartamentelor este un specifică oamenilor cu venituri, care cheltuie pentru produse alimentare mai puțin de 20% pe lună. Din cei care trăiesc în chirie, 45% sunt tinerii singuri, care nu trăiesc cu părinții. Au un loc de muncă, un venit adecvat, însă nu au o locuință proprie. Altele 25% sunt familiile tinere, fără copii. 10% sunt familiile din două persoane: de obicei un părinte și un copil.

Veaceslav Ioniță mai declară că prețul apartamentelor caracterizează piața imobiliară din Republica Moldova. cele mai mici prețuri la apartamente au fost în anii 2019, 2020. Din a doua jumătate a anului 2020, se înregistrează o creștere de cel puțin 20%, cea mai mare creștere din ultimii 14 ani. În Chișinău, prețul apartamentelor noi a trecut de 800 de euro metrul pătrat, iar la cele de mâna a doua – de 670 de euro metrul pătrat.

„Piața imobiliară din întreaga lume a cunoscut un bom până în 2008. După a fost a criza imobiliară, prețurile au căzut în majoritatea țărilor, însă doar timp de 2-3 ani și au revenit la normal. În Republica Moldova, căderea a durat până în 2020. După 12 ani de cădere, din 2020 avem creșterea prețurilor la apartamente cu circa 20%”, a declarat Veaceslav Ioniță.

Expertul este de părere că creșterea prețului la apartamente a fost prea bruscă, ceea ce a și dus la faptul că în trimestrul doi al anului 2021 am avut cele mai mici vânzări de apartamente din ultimii cinci ani. „Piața noastră încă nu este pregătită de această creștere bruscă de 20%, care a speriat cetățenii și au devenit mai prudenți. Piața imobiliară încearcă să se adapteze la noile condiții. Cred că o creștere de 10% anual s-ar asimila mai ușor”, a opinat expertul.

Potrivit analistului economic, accesibilitatea unui apartament în Republica Moldova se apropie de media europeană. Este nevoie de 9,8 ani de muncă și câștiguri ca să-ți procuri un apartament. Media europeană este de 6,9 ani.

Acesta date au fost prezentate și la primul Forum International Imobiliar din Moldova, care s-a desfășurat pe 3 și 4 septembrie la Chișinău.

#apartamente #piata imobiliara #Republica Moldova #Veaceslav Ionita

Piața internațională a grâului intră în septembrie cu presiuni tot mai mari asupra livrărilor din regiunea Mării Negre. Blocajele logistice și riscurile geopolitice împing în sus prețul grâului fizic, iar cumpărătorii caută deja marfă din alte regiuni, arată economistul Iurie Rija într-o nouă analiză.

Importatorii asiatici au contractat cel puțin 500.000 de tone de grâu australian și argentinian, pentru a înlocui livrările întârziate din Marea Neagră.

Potrivit lui Rija, grâul australian APW este oferit la aproximativ 315–330 de dolari/tonă CIF, iar cel argentinian la 310–315 dolari/tonă CIF. În același timp, contractele încheiate anterior pentru grâul din bazinul Mării Negre au fost la aproximativ 260–280 de dolari/tonă.

Diferența ajunge la 30–70 de dolari pe tonă, în condițiile în care cumpărătorii acceptă să plătească mai mult pentru origini alternative, termene mai previzibile și un risc mai redus de neexecutare.

Livrările de grâu ale Rusiei pentru septembrie sunt estimate la 1,8–2,3 milioane de tone, față de 4,8 milioane de tone în aceeași lună a anului trecut. Media multianuală este de aproximativ 4,9 milioane de tone. La limita inferioară a prognozei, scăderea anuală este de aproximativ 63%.

„Rusia dispune de grâu, însă capacitatea de a transforma această ofertă în marfă încărcată și livrată rămâne limitată”, notează Iurie Rija.

O parte din fluxuri este redirecționată către porturile de la Marea Baltică. Potrivit analizei, această soluție poate reduce parțial presiunea, dar nu poate înlocui integral infrastructura din sud. Distanțele interne sunt mai mari, costurile feroviare cresc, iar capacitatea portuară este limitată. În același timp, Letonia și Lituania au intensificat controalele asupra tranzitului cerealelor rusești.

Și ruta ucraineană de pe Dunăre este afectată de aglomerație. Aproximativ 80 de nave sunt raportate în așteptare în zona Canalului Sulina. Congestionarea prelungește voiajele și reduce disponibilitatea navelor, iar armatorii majorează navlul.

„Fiecare zi de staționare se transformă într-un cost suplimentar care este inclus, direct sau indirect, în prețul mărfii”, arată economistul.

Loviturile asupra infrastructurii portuare din regiunea Odesa adaugă, de asemenea, o primă de risc pentru navă, echipaj, încărcătură și asigurare. În analiza sa, Rija face diferența între trei niveluri ale pieței Mării Negre: grâu disponibil la origine, grâu care poate fi încărcat în termenul contractual și grâu care poate fi livrat efectiv cumpărătorului.

Între aceste etape se adaugă costuri de transport intern, transbordare, navlu, asigurare, staționare și risc geopolitic.Din acest motiv, spune economistul, cea mai mică ofertă FOB nu reprezintă neapărat și cea mai avantajoasă achiziție. Un preț FOB redus își pierde relevanța dacă nava nu poate intra la încărcare, terminalul nu poate opera sau termenul de livrare nu poate fi respectat.

Contractul CBOT pentru decembrie este cotat la 7,34 dolari/bushel, echivalentul a aproximativ 270 de dolari/tonă, iar grâul Euronext pentru decembrie este la 246,25 euro/tonă. În același timp, grâul fizic din regiunea Mării Negre este indicat la 280–295 de dolari/tonă, iar originile alternative ajung în Asia la 310–330 de dolari/tonă CIF.

Potrivit lui Rija, bursa continuă să includă posibilitatea unei normalizări viitoare, în timp ce cumpărătorul de marfă fizică plătește riscul existent în prezent. Cererea din Orientul Mijlociu și Africa de Nord rămâne un indicator important pentru evoluția prețurilor.

Arabia Saudită a solicitat 535.000 de tone de grâu, cu livrare în noiembrie–decembrie prin porturile Jeddah, Yanbu și Jazan. Iordania a închis licitația precedentă fără achiziție și a relansat cererea pentru 100.000–120.000 de tone, cu termen de ofertare la 15 septembrie.

În analiza sa, Rija precizează că lipsa unei achiziții nu înseamnă absența cererii, ci poate reflecta diferența dintre bugetele cumpărătorilor și ofertele comerciale, care includ noile costuri logistice și primele de risc. Astfel, pentru piața grâului, concluzia este că prețul nu mai este determinat doar de calitatea și originea cerealelor. Contează tot mai mult certitudinea executării contractului.

„Întrebarea principală a lunii septembrie nu mai este dacă există suficient grâu în Rusia și Ucraina, ci ce volum poate fi transformat din stoc fizic în marfă încărcată, transportată și livrată la destinație”, scrie Iurie Rija.